Theo các chuyên gia có 4 vấn đề lớn đang tồn tại trên thị trường BĐS trước cả thời điểm dịch Covid-19 xuất hiện. Đây là những cản trở khiến thị trường bị ảnh hưởng về lâu dài, cần có hướng giải quyết để tháo gỡ những vấn đề tồn đọng này.
Nguồn cung BĐS ở đô thị sụt giảm mạnh
Tại các đô thị lớn (Hà Nội, Tp.HCM, Đà Nẵng, Nha Trang) và nhiều tỉnh thành trên cả nước, nguồn cung mới từ các dự án bất động sản đô thị và nhà ở sụt giảm mạnh.
Theo báo cáo của Hội môi giới BĐS Việt Nam, tình hình thị trường BĐS quý 1/2020 vô cùng trầm lắng so với cùng kỳ hàng năm. Lượng cung, giao dịch, tỷ lệ hấp thụ ở mức thấp nhất trong vòng 4 năm qua. Cụ thể: Đối với các dự án nhà ở: Tổng sản phẩm chào bán trên cả nước (gồm cả hàng tồn kho và mới mở bán) đạt 53.236 s/p. Giao dịch: 7.641 s/p (Tỉ lệ hấp thụ: 14,3%). Trong đó: Lượng cung mới chào bán: 18.695 s/p. (8.363 căn hộ chung cư và 10.322 nhà ở thấp tầng). Giao dịch: 2.769 s/p (chỉ bằng 19,6% so với cùng kỳ năm 2019). Tỷ lệ hấp thụ: 14,8%.
Theo số liệu từ Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA), nhìn tổng thể, thị trường BĐS quý 1/2020 bị trầm lắng (tháng 03 và nửa đầu tháng 04/2020 gần như bị đóng băng), giao dịch mua bán nhà sụt giảm khoảng 70%; doanh thu sụt giảm trên dưới 80% dẫn đến tình trạng thiếu hụt tiền mặt và thanh khoản.
Các doanh nghiệp BĐS và người mua nhà đều gặp khó khăn rất lớn. Tỷ lệ người mua nhà gặp khó khăn tài chính, do bị giảm thu nhập, không trả được lãi vay ngân hàng, nên phải xin thanh lý hợp đồng mua nhà chiếm trên dưới 10%, càng tạo thêm áp lực lớn đối với các doanh nghiệp BĐS, nhất là trong lúc các doanh nghiệp vẫn phải duy trì lực lượng lao động.
Nguồn cung giảm kéo theo lượng giao dịch cũng sụt giảm mạnh. Cung sụt giảm, giá BĐS có chiều hướng tăng; tín dụng cho vay kinh doanh BĐS bị siết mạnh làm giảm lượng giao dịch từ các nhà đầu tư thứ cấp, đầu cơ.
Thị trường BĐS Tp.HCM quý 1/2020, chỉ có 10 dự án được phê duyệt bán nhà ở hình thành trong tương lai với 2.800 căn, bao gồm 2.700 căn hộ chung cư và 80 nhà thấp tầng, giảm 22% so với cùng kỳ 2019 và giảm gần 70% so với quý trước.
Đây là thực tế đáng lo ngại của thị trường BĐS ở thời điểm này. Khi tình trạng khan, thiếu hàng thật sự diễn ra, hệ lụy của khủng hoảng thiếu sẽ là tình trạng giá tăng cao, người mua không thể tiếp cận nhà ở.
Tâm lý e ngại của người mua khi thị trường xuất hiện nhiều dự án không phù hợp quy định pháp luật
Các chuyên gia cho rằng, sau hàng loạt thông tin về những dự án “ma” của công ty Alibaba và một số công ty BĐS khác xuất hiện trên thị trường, niềm tin của người mua BĐS dường như đang dần vơi. Không phải họ không muốn bỏ tiền vào BĐS nhưng tâm lý thận trọng của người mua đã tác động đến giao dịch chung của toàn thị trường. Để quyết định “xuống tiền” một dự án trở nên khó khăn hơn đối với họ, khi bản thân họ không còn cảm thấy dòng tiền bỏ ra được an toàn.
Ông Nguyễn Thái Bình, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đông Tây Land cho rằng, chính tâm lý e ngại của người mua đã ảnh hưởng đến giao dịch của dự án BĐS. Mua bán BĐS cũng theo kiểu “buôn bán có hội có phường”, nếu nguồn cung càng nhiều thì người mua càng nhiều khiến thị trường sôi động lên. Nhưng nguồn cung ít thì tâm lý “sợ” lại càng thể hiện rõ. Người mua có thể chuyển sang kinh doanh cái khác, thậm chí không dám mua BĐS nữa. Điều này lại càng làm thị trường đi xuống luôn.
Theo ông Bình, trên thị trường hiện nay, phân khúc đất nền đang bị ảnh hưởng tâm lý người mua rõ nét nhất. Một số dự án pháp lý không hoàn thiện, cộng với một số thông tin không tốt về dự án đã ảnh hưởng đến các dự án khác và toàn thị trường. “Có cảm giác là khách hàng bây giờ khi mua BĐS phải tìm hiểu rất kỹ về pháp lý, họ thận trọng hơn xưa rất nhiều, điều này cũng là nguyên nhân khiến thị trường nhà đất chậm đi”, ông Bình nhấn mạnh.
Theo đó, mạnh tay xử lý các dự án không phù hợp với quy định pháp luật là cách lấy lại niềm tin của người mua với thị trường BĐS.
Lệch pha cung – cầu có biểu hiện ngày càng rõ nét
Thực tế cho thấy, tại các đô thị lớn như Hà Nội và Tp.HCM, ngày càng khan hiếm nhà ở giá rẻ, bình dân dành cho người có thu nhập thấp. Phân khúc căn hộ cao cấp phát triển mạnh, phù hợp nhóm đối tượng khách nước ngoài nhưng lại bị giới hạn số lượng căn hộ tại mỗi dự án dành cho nhóm khách hàng này.
Theo các chuyên gia, trong vòng 3-5 năm tới, tại Hà Nội và Tp.HCM, phân khúc nhà ở giá rẻ sẽ khan hiếm nguồn cung, nhất là nhà cho thuê giá rẻ để phục vụ nhu cầu của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở bình dân khu vực này luôn ở mức cao. Phân khúc nhà ở giá rẻ sẽ vẫn thiếu nguồn lực phát triển, nên chỉ bảo đảm tỷ trọng cung ở mức 20% của tổng cung BĐS cho lượng cầu ở mức 80% của tổng cầu. Đây được xem là bi kịch của thị trường BĐS rất cần sự điều chỉnh thích hợp.
Vẫn còn tình trạng tạo giá ảo trên thị trường
Theo Hội môi giới BĐS Việt Nam, thời gian qua giá đất tại một số địa phương tăng quá cao, nhanh hơn tốc độ phát triển kinh tế của nước và hạ tầng đô thị. Tình trạng giá đất ảo dẫn đến hệ luỵ là cơ quan Nhà nước điều chỉnh thuế đất. Không những thế, người dân còn đòi tăng tiền đền bù giải phóng mặt bằng, dẫn đến sụt giảm hoạt động đầu tư phát triển đô thị. Nhiều nhà đầu tư phá sản, hoặc rời không kinh doanh nữa khiến nền kinh tế và thị trường BĐS địa phương suy giảm nhanh.
Trong thời gian vừa qua, thị trường BĐS cả nước đã xuất hiện tình trạng “nóng sốt chóng vánh” diễn ra ở một số khu vực tại phía Bắc và phía Nam. Giá BĐS bị thổi lên liên tục trong khoảng thời gian ngắn. Hệ lụy để lại từ câu chuyện này là rất lớn đối với thị trường BĐS trong dài hạn.
