Chính quyền chữa lỗi cho doanh nghiệp?

“Vỡ trận” trong chính sách cam kết lợi nhuận hấp dẫn

Mặc dù gặp trục trặc về pháp lý, thế nhưng loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vẫn thu hút sự chú ý của cả nhà đầu tư lớn và các nhà đầu tư thứ cấp. Tuy nhiên, sự phát triển mạnh mẽ không song hành cùng sự hoàn thiện của hành lang pháp lý đã khiến cuộc chơi nhanh chóng “đổi chiều”.

Quý IV/2019, cả thị trường bất động sản “dậy sóng” trước việc Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển và Xây dựng Thành Đô – Chủ đầu tư dự án Khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire (Cocobay Đà Nẵng) huỷ chính sách chi trả lợi nhuận cam kết 12%/năm cho khách hàng từ năm 2020 do gặp khó khăn về tài chính.

Một góc dự án Cocobay Đà Nẵng. N.Đ.

Việc Chủ đầu tư hủy cam kết này đã khiến khách hàng vô cùng bức xúc, vây kín trụ sở doanh nghiệp để đòi quyền lợi. Giải quyết việc này, một trong những giải pháp được đưa ra là Chủ đầu tư đề nghị bà con đóng chi phí trên 15% giá gốc để chuyển đổi các căn hộ Condotel thành chung cư.

Theo ông Lê Thanh Sơn – Trưởng phòng pháp chế Công ty Cổ phần đầu tư phát triển và xây dựng Thành Đô, việc Chủ đầu tư xin sửa đổi quy hoạch để sản phẩm được định nghĩa trong một thuật ngữ pháp lý cụ thể. Ở đây là chuyển thành chung cư, được điều chỉnh theo pháp luật về nhà ở, là căn cứ để bảo vệ quyền lợi khách hàng.

Ngày 1/2/2020, Chủ tịch UBND TP Đà Nẵng – Ông Huỳnh Đức Thơ đã phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, trong đó có việc chuyển đổi 1.969 condotel thành chung cư tại dự án Khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire (Cocobay Đà Nẵng) thuộc quận Ngũ Hành Sơn.

Chủ tịch UBND TP Đà Nẵng Huỳnh Đức Thơ phát biểu tại kỳ họp 15 HĐND Thành phố Đà Nẵng. Ảnh: Q.HẢI

Theo đó, thủ tục xây dựng để chuyển đổi căn hộ khách sạn thành căn hộ chung cư, Chủ đầu tư phải thoả thuận cụ thể với khách hàng (với các công trình đang xây dựng) để lập hồ sơ thiết kế điều chỉnh, cũng như lập hồ sơ thiết kế (với công trình chưa xây dựng) gửi Cục Quản lý hoạt động xây dựng (Bộ Xây dựng) cho ý kiến, trước khi Sở Xây dựng cấp phép xây dựng điều chỉnh theo quy định.

Tuy nhiên, theo Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng – Ông Nguyễn Mạnh Khởi, việc điều chỉnh dự án Condotel sang nhà ở không hề đơn giản, vướng mắc nằm ở chỗ Condotel không phải là nhà ở, đã không không phải là nhà ở thì đất xây dựng dự án Condotel là đất thương mại dịch vụ, quản lý theo cơ chế đất thương mại dịch vụ.

Chia sẻ thêm, bà Hoàng Thị Vân Anh – Vụ trưởng Vụ Chính sách và pháp chế, Tổng cục Quản lý đất đai cho biết: “Nếu đất xây dựng các dự án Condotel đã xác định là đất thương mại dịch vụ, nghĩa là không phải đất ở, sử dụng lâu dài. Điểm này, các bộ ngành liên quan như Bộ Xây dựng, Văn hóa – Thể thao và Du lịch, Tài nguyên và Môi trường đã thống nhất“.

Hệ lụy khôn lường từ việc “phá rào” chuyển Condotel thành nhà ở

Mới đây, tại báo cáo gửi Thủ tướng về các bất cập trong quy định pháp luật liên quan đến căn hộ du lịch (Condotel), biệt thự du lịch và văn phòng kết hợp lưu trú (Officetel) ngày 22/6, Bộ Công an chỉ ra nhiều vấn đề trong quản lý, kinh doanh các loại hình này, dẫn đến nguy cơ mất an ninh, trật tự.

Theo đó, Bộ Công an nhận định hoạt động đầu tư, kinh doanh, mua bán, chuyển nhượng các loại hình bất động sản trên diễn ra dưới nhiều hình thức phức tạp, nhưng quy định pháp luật liên quan chưa đầy đủ, tồn tại nhiều bất cập gây khó khăn cho công tác quản lý Nhà nước, rủi ro cho người mua, tiềm ẩn nguy cơ ảnh hưởng đến an ninh kinh tế, an ninh trật tự.

Tổ hợp Oceanus Mường Thanh Viễn Triều (Nha Trang, Khánh Hòa) được nhắc đến trong báo cáo của Bộ Công an. Ảnh: Xuân Hoát.

Hiện nay, ta vẫn chưa xác định rõ đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản là Condotel, biệt thự du lịch mặc dù Bộ Tài nguyên và Môi trường (TNMT) đã hướng dẫn xác định đất xây dựng Condotel, Officetel, biệt thự biển là đất thương mại, dịch vụ. Các căn này có đủ điều kiện chuyển nhượng theo Luật Kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, Bộ TNMT chưa hướng dẫn rõ việc giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản Condotel, Officetel, biệt thự du lịch sẽ được cấp cho chủ đầu tư dự án hay cho từng căn hộ.

Trường hợp cấp cho từng người mua trong dự án sẽ phát sinh nhiều vấn đề phức tạp về an ninh, trật tự trong quản lý vận hành tòa nhà, quản lý hoạt động đầu tư kinh doanh căn hộ; quản lý, thu hồi dự án khi hết thời hạn sử dụng đất của dự án. Đồng thời, việc cấp sổ cũng ảnh hưởng tới việc thế chấp tài sản vay vốn ngân hàng, nguy cơ mất an toàn hệ thống tín dụng do hầu hết dự án Condotel đều được chủ đầu tư thế chấp ngân hàng…

Bên cạnh đó, Bộ Công an chỉ ra bất cập trong quy định về kinh doanh Condotel, Officetel, biệt thự du lịch. Theo đó, quy định điều kiện kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai còn lỏng lẻo, chưa rõ vai trò của cơ quan quản lý Nhà nước. Nhiều Chủ đầu tư mở bán Condotel, Officetel khi chưa đủ điều kiện, rủi ro cho người mua, nhất là không thực hiện được cam kết với người mua đã phát sinh tranh chấp, phức tạp về an ninh trật tự.

Trao đổi với phóng viên, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng Condotel kinh doanh khó khăn xin chuyển thành căn hộ sẽ tạo tiền lệ xấu trục lợi chính sách.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA).

Chủ tịch HoREA cho rằng nếu mô hình Condotel được phát triển bài bản sẽ không xảy ra tình trạng cứu thua cho doanh nghiệp như cách chính quyền Đà Nẵng muốn xem xét chuyển đổi Condotel tại dự án Cocobay thành căn hộ chung cư (Chủ đầu tư phá vỡ cam kết lợi nhuận theo hợp đồng với khách mua Condotel).

“Tuyệt đối không nên dùng ngân sách, chính sách để giải cứu một bộ phận cá biệt doanh nghiệp gặp khó khăn do làm sai lệch mô hình Condotel. Doanh nghiệp phải tự chịu trách nhiệm với kết quả làm ăn lãi, lỗ mới là một thị trường bình thường và lành mạnh“, ông Châu nhấn mạnh.

Cũng cần lưu ý, thời gian vừa qua chỉ có Cocobay Đà Nẵng công bố chấm dứt cam kết lợi nhuận 12% một năm cùng một vài dự án Condotel khác phá vỡ cam kết lợi nhuận hấp dẫn lên đến 15%, các dự án cam kết lợi nhuận đến 10% vẫn đang trả lợi nhuận đều cho các nhà đầu tư. Điều này cho thấy, chính sách của chính Chủ đầu tư là một trong những nguyên nhân chủ chốt dẫn đến việc “vỡ trận” nói trên.

Ngoài ra, các chuyên gia cho rằng việc chuyển Condotel thành chung cư sẽ phá vỡ quy hoạch, gây áp lực hạ tầng. Tạo tiền lệ cho các dự án Condotel khác tại Đà Nẵng và rộng ra là cả nước. Điều này gây áp lực lên hạ tầng đô thị khi biến “dự án không hình thành đơn vị ở” thành khu dân cư đông đúc.

Theo Kiến trúc sư Phan Đức Hải – Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Thành phố Đà Nẵng “nếu tất cả cùng đề nghị chuyển đổi sang nhà chung cư sẽ phá vỡ toàn bộ quy hoạch đô thị. Làm xáo trộn mật độ cư trú và quy hoạch dân cư trên địa bàn. Đà Nẵng làm được, các tỉnh thành khác cũng làm được thì rối loạn hết”.

Trong khi đó, Chủ tịch danh dự Hiệp hội Du lịch Thành phố Đà Nẵng – Ông Huỳnh Tấn Vinh từng nhận định, phát triển nóng loại hình Condotel sẽ sinh ra nhiều hệ quả, việc phát triển quá nhanh trong khi hạ tầng đô thị và hạ tầng du lịch không theo kịp dẫn tới quá tải, gây ảnh hưởng cho du khách và dân cư bản địa.