HoREA cho biết kể từ ngày 10/12/2015 (ngày có hiệu lực của Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở 2014) đến cuối năm 2018, chỉ riêng tại thành phố Hồ Chí Minh, đã có 126 dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, phải chuyển mục đích sử dụng đất, bị ách tắc thủ tục đầu tư xây dựng, nên các dự án này đã bị đóng băng.
Nguyên nhân đóng băng là do trước hết, phải thực hiện thủ tục “Quyết định chủ trương đầu tư”, quy định tại Khoản 2 Điều 170 Luật Nhà ở và Điều 33 Luật Đầu tư, nhưng sau đó, lại bị ách tắc các thủ tục hành chính tiếp theo. Nếu tính cả các dự án chưa trình duyệt, thì số lượng dự án bị ngừng triển khai còn nhiều hơn, làm cho nguồn cung dự án và nguồn cung nhà ở bị sụt giảm rất lớn, dẫn đến giá nhà tăng do “cung” ít – “cầu” nhiều và làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước. Hiệp hội được biết, vướng mắc này cũng xảy ra tại các tỉnh, thành phố khác.
Trong thời gian qua, các dự án nhà ở dù đã có “Quyết định chủ trương đầu tư” của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, ghi tên “nhà đầu tư” (theo Điều 32 Luật Đầu tư), nhưng Sở Xây dựng (hoặc Sở Quy hoạch Kiến trúc) không nhận hồ sơ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án do “nhà đầu tư” đề xuất, do Khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị, quy định chỉ có “chủ đầu tư” mới được đề xuất quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Thế là dự án bị “tắc”, cả doanh nghiệp, Nhà nước, người dân và nền kinh tế đều bị thiệt hại.
“Điều trái khoáy” là nội dung Khoản 7 Điều 19 (nêu trên) đã xung đột với chính Khoản 4 Điều 30 cũng của Luật Quy hoạch đô thị, đã quy định đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 là cơ sở để cấp Giấy phép xây dựng và lập dự án đầu tư. Mà có dự án thì mới được công nhận “chủ đầu tư”.
Ngoài ra, sự thiếu thống nhất của hệ thống pháp luật còn thể hiện tại Khoản (2.b) Điều 171 Luật Nhà ở, quy định “Hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở”, bắt buộc phải có “bản vẽ quy hoạch chi tiết khu vực có dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”, có nghĩa là “bản vẽ quy hoạch chi tiết khu vực có dự án”, phải có trước khi lập thủ tục “Quyết định chủ trương đầu tư”, văn bản của HoREA khẳng định.
Bên cạnh đó, HoREA cũng cho biết chỉ vì Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở quy định doanh nghiệp phải nhận chuyển nhượng 100% “đất ở”, thì mới được chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở, đã làm “ách tắc” hàng trăm dự án nhà ở. Trong lúc Điều 169 và Điều 191 Luật Đất đai, đã cho phép doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng “đất” để làm dự án nhà ở, nếu phù hợp với quy hoạch. Nếu từ “đất ở” quy định tại Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở, được sửa đổi, thay thế bằng từ “đất” để thống nhất với Luật Đất đai, thì đã không làm phát sinh “ách tắc” hàng trăm dự án nhà ở như trong thời gian qua.
Hiện nay, có địa phương yêu cầu doanh nghiệp phải hoàn thành nộp tiền sử dụng đất dự án nhà ở, rồi mới được công nhận chủ đầu tư, cấp Giấy phép xây dựng và mới được khởi công xây dựng, làm cho dự án bị kéo dài thời gian thực hiện, làm tăng giá thành, dẫn đến tăng giá bán, mà cuối cùng người mua nhà phải gánh chịu. Trong lúc, pháp luật về đất đai, pháp luật về kinh doanh bất động sản, chỉ quy định chủ đầu tư dự án phải hoàn thành nộp tiền sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính với Nhà nước trong 02 trường hợp: (i) Trước khi lập thủ tục xin cấp “sổ đỏ” dự án; (ii) Trước khi bán nhà ở có sẵn, hoặc bán nhà ở hình thành trong tương lai. Chứ không quy định chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất trong giai đoạn thi công xây dựng các công trình của dự án nhà ở.
Hiệp hội đã có Văn bản 63/2020/CV-HoREA ngày 06/06/2020, đề xuất lên Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh về quy trình 5 Bước, đối với dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp, như sau:
Bước 1: Lập thủ tục “Quyết định chủ trương đầu tư”.
Bước 2: Lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500.
Bước 3: Lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Bước 4: Chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư, công nhận chủ đầu tư, thẩm định thiết kế cơ sở, thẩm định thiết kế kỹ thuật, cấp Giấy phép xây dựng và được khởi công xây dựng công trình trong dự án.
Hiệp hội đề nghị Ủy ban nhân dân thành phố xem xét, chỉ đạo cho phép thực hiện song song, đồng thời thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; Thủ tục chấp thuận đầu tư, công nhận chủ đầu tư; Thủ tục thẩm định thiết kế cơ sở, thẩm định thiết kế kỹ thuật; Thủ tục cấp Giấy phép xây dựng, ngay tại Bước 3. Bởi lẽ, mỗi thủ tục hành chính trên dây đều căn cứ vào các pháp luật chuyên ngành khác nhau và độc lập với nhau. Do vậy, có thể tích hợp Bước 3 và Bước 4 vào một Bước.
Bước 5: Xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất, cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dự án, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất”. Chủ đầu tư được bán nhà ở xây sẵn hoặc bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Do đây là vấn đề rất quan trọng, nên Hiệp hội đề nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo Bộ Xây dựng phối hợp với các Bộ, ngành rà soát và hướng dẫn ban hành “Quy trình chuẩn” về đầu tư xây dựng, đối với các dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp, phải chuyển mục đích sử dụng đất, để thống nhất thực hiện trong cả nước.
