Tại dự thảo “Nghị định Sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai” mới nhất, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã thay đổi nội dung theo hướng bỏ quy định cấm phân lô bán nền với các dự án nhà ở không nằm trong địa bàn các quận nội thành của Hà Nội, TP.HCM và các thành phố trực thuộc tỉnh, Trung ương khác.
Trước đó, trong dự thảo cũ công bố vào tháng 4, Bộ Tài nguyên và Môi trường đưa ra quy định theo hướng mở rộng phạm vi các khu vực không được phép thực hiện dự án phân lô, bán nền. Điều này sẽ khiến không chỉ Hà Nội, TP.HCM, mà Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ, cùng nhiều nơi khác đều có thể không được thực hiện dự án phân lô, bán nền. Do đó, đề xuất đã gây nhiều ý kiến trái nhiều vì cho rằng quy định không phù hợp thực tế.
Luật sư Trương Thanh Đức – Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty Luật BASICO chỉ rõ: Không cần phải cấm phân lô, bán nền tại các khu vực nội đô bởi trên thực tế, quỹ đất này cũng đã hết. Trong khi đó, tại các vùng đất rẻ, khu ven thì nên khuyến khích đa dạng hóa phát triển xây dựng.
“Tốt nhất, chỉ cần một quy hoạch chung về hạ tầng, về yêu cầu kiến trúc tối thiểu để kiểm soát, còn lại, mỗi một căn hộ trong dự án có thể xây dựng, thiết kế khác biệt, đa dạng hóa công trình, miễn là không quá đối chọi nhau, quá bất cập” – Luật sư Đức cho biết.
Trong khi đó, PGS. TS. Trần Quang Tuyến (Đại học Luật Hà Nội) cũng nhấn mạnh, việc phân lô bán nền nếu được quản lý, kiểm soát tốt, tuân thủ quy hoạch bài bản sẽ góp phần tăng thu ngân sách, cải tạo bộ mặt đô thị và đáp ứng nhu cầu của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong việc tách thửa đất. Mặt khác, hoạt động này được thực hiện dựa trên sự tuân thủ quy định của pháp luật còn góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.
“Bản chất hình thức phân lô, bán nền không có lỗi bởi đây là hình thức mà quốc tế và Việt Nam đều đang có nhu cầu. Do đó, khi cấm hình thức này thì thị trường cũng sẽ phản ứng theo hình thức khác. Bởi thực tế, nhu cầu của thị trường là có, nhu cầu rất lớn”, ông Tuyến phân tích và nhấn mạnh thêm: “Bộ Tài nguyên và Môi trường có lẽ không nên cấm tuyệt đối mà cần có sự phân loại. Nếu dự án đúng quy hoạch thì sao phải cấm cực đoan”.
Vấn đề kiểm tra, giám sát các dự án phân lô bán nền phải được đề cao
PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cho rằng, bản chất phân lô bán nền vẫn còn phù hợp với tình hình và điều kiện ở Việt Nam, không chỉ hôm nay mà còn lâu dài nữa. Vì thế, việc siết hay cấm phân lô bán nền là điều không nên. Thay vì cấm có quy hoạch chi tiết, tỉ mỉ cho từng địa bàn, thành phố. Ngay Hà Nội cũng phải phân quy hoạch ra, chỗ nào xây dựng chung cư, chỗ nào phân lô bán nền. Không nên cấm tất ở Hà Nội. Như ở Ba Vì, Phúc Thọ, Sóc Sơn thì phân lô bán nền mới hợp lý.
Theo ông Đinh Trọng Thịnh, điều tiếp cần làm là đang ở thời đại công nghệ 4.0 hãy ứng dụng công nghệ thông tin thật tốt, công khai minh bạch dự án phân lô bán nền ở các địa bàn cụ thể. Từ đó, có thông báo về chủ đầu tư hoàn thành đến đâu nghĩa vụ với việc trả tiền đất đai, với việc xây dựng cơ sở hạ tầng, hoàn thành giấy tờ chứng từ cơ sở pháp lý ra sao,… khi đó người mua, người bán sẽ thuận tiện theo dõi.
Bên cạnh đó, các nhà môi giới bất động sản phải trở thành người kiểm tra, giám sát các điều kiện của dự án trước khi môi giới cho khách hàng. Để từ đó nắm đầy đủ thông tin rằng mảnh đất đó đã cầm cố, thế chấp chưa, có vấn đề gì liên quan không,… Có như vậy môi giới mới hoàn thành nhiệm vụ của mình, chứ không thể chỉ tư vấn, môi giới bán dự án để ăn lãi như đa số hiện nay.
Tiếp theo là vấn đề kiểm tra, giám sát phải được đề cao. Phải có sự kiểm tra thường xuyên liên tục, tránh sự móc nối của một số người có trách nhiệm trong cơ quan công quyền với doanh nghiệp, chủ đầu tư, với doanh nghiệp mà chúng ta gọi là sân sau trong việc chuẩn bị, xây dựng dự án. Ví dụ như Alibaba, không có hậu thuẫn phía sau thì làm sao có dự án lớn như vậy, bán được nhiều như vậy mà không có ai phát hiện ra?
“Cuối cùng, cần nâng mức chế tài thật nặng với dự án “ma” phân lô bán nền từ đó mới có dự án phân lô bán nền vừa đáp ứng được nhu cầu người tiêu dùng vừa đáp ứng nhu cầu thị trường bất động sản và hài hòa quyền lợi của các bên” – PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh đề xuất.
Trước đó, Bộ Xây dựng có văn bản nêu quan điểm về quy định việc phân lô, bán nền của Bộ Tài nguyên Môi trường ở dự thảo Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Văn bản do Bộ trưởng Phạm Hồng Hà ký nêu rõ, những nội dung liên quan đến điều kiện chủ đầu tư phải hoàn thiện việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, quy định về khu vực được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền đã được quy định cụ thể tại Nghị định 11/2013/NĐ-CP Thông tư liên tịch số 20/TTLT/BXD-BNV.
Do đó, về bản chất, điểm b, khoản 1; khoản 2 Nghị định 43 cũng đang quy định về các điểm trên là không cần thiết, chỉ cần dẫn chiếu theo quy định của pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, phát triển đô thị để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ, tránh chồng chéo.
Ngoài ra, Bộ trưởng cũng cho rằng dự thảo nghị định của Bộ Tài nguyên Môi trường về sửa đổi bổ sung liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án chưa được đánh giá tác động và chưa có quy định xử lý chuyển tiếp.
Do vậy, Bộ Xây dựng đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm d khoản 1 điều 41 Nghị định 43 theo hướng: “Dự án đáp ứng điều kiện và thuộc khu vực, loại đô thị chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định của pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, phát triển đô thị…”.
