Cấm phân lô bán nền thể hiện tư duy ‘không quản được thì cấm’

Tạị hội thảo bàn về bất cập và kiến nghị chính sách với Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai diễn ra sáng nay, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNRea), cho rằng việc ban hành dự thảo của Bộ Tài nguyên & Môi trường mới đây liên quan đến mở rộng phạm vi khu vực không được phép thực hiện dự án phân lô, bán nền là không thỏa đáng.

Theo ông Nam, dự thảo này được đưa ra trong bối cảnh thị trường bất động sản đang tái khởi động. Do đó, việc này có thể tác động tiêu cực đến quá trình phục hồi của doanh nghiệp bất động sản sau dịch Covid-19.

Ông Nam cũng cho rằng mục tiêu của Bộ Tài nguyên & Môi trường khi đưa ra dự thảo này là tốt, nhằm duy trì trật tự trên thị trường khi thời gian qua có những doanh nghiệp làm ăn không nghiêm túc, thậm chí lừa đảo. Tuy nhiên, điều này thể hiện tư duy không quản lý được thì cấm. “Những lỗi hiện có liên quan đến phân lô bán nền không nằm ở quy định mà nằm ở việc quản lý của các địa phương”, Chủ tịch VNRea cho biết.

Thứ ba, công tác xây dựng luật phải căn cứ vào điều kiện phát triển kinh tế xã hội ở từng giai đoạn. Thực tế hiện nay, doanh nghiệp Việt Nam có nguồn lực nhỏ, không phải doanh nghiệp nào cũng có thể vừa làm hạ tầng, vừa xây nhà để bán. Về phía người dân, không phải ai cũng có thể lúc bỏ tiền ra mua một căn nhà, căn liền kề hay biệt thự được nên nhiều người chọn cách mua đất trước, dành dụm tiền xây nhà sau. Chủ tịch VNRea cũng nêu các luận điểm nhằm phản biện dự thảo của Bộ Tài nguyên & Môi trường. Thứ nhất, dự thảo Nghị định đang đang đi ngược lại với pháp luật hiện hành. Thứ hai, đất nền có hạ tầng là hàng hóa bất động sản chứ không phải chỉ là đất, đã là hàng hóa bất động sản thì nên và phải được quy định trong Luật Kinh doanh Bất động sản. “Nếu có sửa thì sửa tại Luật Kinh doanh Bất động sản chứ không phải sửa Luật Đất đai”, ông Nam phản biện.

Thứ tư, nếu cấm phân lô bán nền, bắt buộc phải xây nhà mới được bán thì có giải quyết được vấn đề hay không? Ông Nam đặt câu hỏi và cho rằng nếu xây nhà mà không có hạ tầng thì vấn đề không được giải quyết.

Thứ năm, kinh nghiệm từ một số đô thị lớn trong khu vực như Malaysia cho thấy việc phân lô bán nền, nếu được quy hoạch và quản lý tốt, có thể thành công và tạo ra những điểm nhấn cho đô thị.

Chia sẻ quan điểm với ông Nguyễn Trần Nam, PGS.TS Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương, nhận định quan điểm chỉ đạo của Bộ Tài nguyên & Môi trường trong việc ban hành dự thảo Nghị định cấm phân lô, bán nền là không phù hợp với các điều kiện thực tế.

Ông Trần Kim Chung đặt câu hỏi: Tại sao chúng ta bắt người dân phải mua nhà ngay trong khi người ta chỉ có nhu cầu và khả năng mua đất?

“Nhà nước không cho phân lô bán nền, địa phương không phân lô bán nền, thì dân cũng tự phân lô bán nền… Đây là sự phát triển tự nhiên của thị trường bất động sản. Nếu như hỏi bao giờ mới hết thực trạng phân lô bán nền thì xin thưa chẳng bao giờ là hết phân lô, bán nền, còn thị trường bất động sản thì còn phân lô, bán nền”, PGS.TS Trần Kim Chung nói.

TS Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính – tiền tệ Quốc gia, cũng đưa ra những dẫn chứng cho thấy nhiều quốc gia lớn trên thế giới cho phép phân lô bán nền.

Cụ thể, Pháp, Đức, Nhật Bản, Hàn Quốc đều có tình trạng phân lô bán nền, thậm chí phân lô bán nền với quy mô rất lớn. TS Lê Xuân Nghĩa cho biết ở ngoại ô Berlin, khu nhà giàu cũng có phân lô bán nền, tuy nhiên việc phân lô bán nền được thực hiện theo quy hoạch kiến trúc rõ ràng.

Từ những quan sát và phân tích của mình, ông Nghĩa cho rằng có nhiều lý do để cho phép phân lô, bán nền. Trước hết, chính sách này giúp hạn chế về tài chính của nhà phát triển dự án; hạn chế tài chính của người mua. Tiếp theo, việc phân lô, bán nền cũng đáp ứng nhu cầu phát triển thực tế của các đô thị, không nhất thiết phải thúc đẩy xây nhà lên rồi để đó, gây lãng phí các nguồn lực xã hội. Ngoài ra, cơ quan quản lý không nên dựa vào một số trường hợp vi phạm pháp luật liên quan đến phân lô, bán nền để đưa ra lệnh cấm, coi tất cả các dự án phân lô, bán nền đều xấu.

PGS. TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội, cho rằng phản ứng của Bộ Tài nguyên & Môi trường trong việc đưa ra dự thảo Nghị định cấm phân lô, bán nền là bình thường khi thị trường xuất hiện những trường hợp vi phạm pháp luật liên quan đến phân lô bán nền.

“Tuy nhiên, Bộ Tài nguyên và Môi trường khi ban hành chính sách cần phải đánh giá tác động cả tích cực và tiêu cực. Đất đai là vấn đề hết sức nhạy cảm. Một chính sách đưa ra thị trường bị dư luận phản ứng thì vô hình trung không có tác động tích cực. Bản chất hình thức phân lô, bán nền không có lỗi, cả quốc tế và Việt Nam đều đang có nhu cầu này. Do đó, kể cả có cấm thì thị trường cũng sẽ phản ứng đi theo hình thức khác. Bởi thực tế, nhu cầu của thị trường là có, thậm chí rất lớn”, ông Nguyễn Quang Tiến bình luận.

“Theo tôi, có lẽ không nên cấm tuyệt đối mà nên có sự phân loại. Nếu dự án đúng quy hoạch thì sao phải cấm cực đoan. Hơn nữa, việc cấm một cách cực đoạn thể hiện sự bất lực của cơ quan quản lý là không quản được thì cấm. Trước khi làm chính sách phải thử sự phản ứng của xã hội chứ không phải theo ý quản lý”, ông Tuyến nói thêm.