Bộ Tài nguyên Môi trường đang hoàn thiện Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai mới đây đã có những sửa đổi liên quan đến khoản 2 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ về phân lô bán nền, theo hướng mở rộng các khu vực không được phép.
Cụ thể, dự thảo mở rộng phạm vi các khu vực không được phép thực hiện dự án phân lô bán nền: “Các khu vực không nằm trong địa bàn thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh và khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh, khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị”.
Quy định này lập tức nhận được nhiều ý kiến trái chiều. Bên cạnh những ý kiến đồng tình, không ít chuyên gia lại cho rằng chưa thực sự hợp lý.
Theo các chuyên gia bất động sản (BĐS), việc ngăn ngừa tình trạng phân lô bán nền một cách ào ạt để tránh tình trạng đầu cơ, làm tăng giá đất là điều cần thiết. Tuy nhiên, những vụ việc liên quan đến phân lô bán nền thời gian qua có nguyên nhân cốt lõi đều do buông lỏng quản lý của chính quyền địa phương.
 |
| Ảnh: Minh họa |
Không phù hợp
Liên quan đến dự thảo trên, phát biểu ý kiến tại hội thảo “Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai: Những vấn đề bất cập và kiến nghị chính sách” được Tạp chí Bất động sản Việt Nam tổ chức sáng 2/6, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam nhấn mạnh, theo Hiệp hội BĐS Việt Nam, quy định này không phù hợp về cả cơ sở pháp lý, cơ sở khoa học và cơ sở thực tiễn, gây nhiều khó khăn cho DN và người dân.
Cho rằng mục tiêu của Bộ TN&MT trong Dự thảo nghị định là tốt, muốn lập lại trật tự trong kinh doanh đất nền, do thời gian qua có những DN làm ăn không nghiêm túc, thậm chí là lừa đảo, nhưng ông Nam nhấn mạnh, quy định này có vẻ là “không quản được thì cấm”. “Lỗi không nằm trong quy định cho phân lô, bán nền, mà do công tác quản lý của chính quyền địa phương, xã huyện”, ông Nam nói.
Theo ông Nguyễn Trần Nam, có 2 vấn đề quan trọng được đặt ra trong việc phân lô, bán nền, đó là việc buông lỏng quản lý của chính quyền địa phương – là nguồn cơn của những biến tướng trong việc phân lô, bán nền và hệ thống thông tin chính thống về quy hoạch và thị trường BĐS, trong đó có phân khúc đất nền chưa minh bạch, chưa rõ ràng.
Cũng góp ý về vấn đề này, luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty Luật BASICO, cho rằng, về tính pháp lý, các dự án phân lô bán nền là chính sách đúng đã được ghi nhận. Từ Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản đã có những quy định rất rõ vẫn cho phép và ghi nhận lợi ích của việc phân lô bán nền.
“Việc sửa đổi, hạn chế khu vực phân lô bán nền lần này ảnh hưởng rất nhiều đến các đối tượng. Tôi cho rằng, không phải cứ thích là ban hành luật cấm bởi phải thấy các yếu tố có phù hợp với tình hình phát triển của địa phương, kinh tế xã hội hay không”, ông Đức nhấn mạnh.
Theo ông Đức, về tính hợp lý, việc phân lô bán nền trước đây đã cấm một phần, giờ cấm mở rộng thêm. Việc cấm thêm này có thể hình dung lên tới trên 90% của thị trường bất động sản. Mặc dù, việc sửa đổi cấm phân lô bán nền tạo ra sự đồng bộ, ngăn nắp, tổng thể cho đô thị, đó là cần thiết nhưng đáng tiếc cần sự khác biệt, phong phú về chi tiết thì chưa thể làm được.
Ví như Hà Nội có cho phép phân lô bán nền, mặc dù có xảy ra những vùng “sốt nóng” nhưng về tổng thể vẫn có sự hợp lý, hài hoà đẹp mắt.
Theo quan điểm của luật sư Trương Thanh Đức, bối cảnh thị trường bây giờ đã khác rất nhiều so với trước đây. Tuy còn nhiều khoảng cách với các nước phát triển khác nhưng thị trường của chúng ta đã phát triển hơn rất nhiều. Hiện không có chủ đầu tư, người mua nhà nào chấp nhận một dự án lộn xộn.
“Bây giờ hạn chế phân lô bán nền ở tất cả các tỉnh thành là rất bất hợp lý. Tôi cho rằng nó không phù hợp với cả thị trường sơ khai của bất động sản. Thị trường bài bản giờ đây tập trung, ưu tiên cho chất lượng chứ không còn chạy theo số lượng như trước nữa. Một vài ý kiến cho rằng giải pháp này nhằm ngăn chặn lừa đảo như những sự việc xảy ra thời gian qua như Alibaba nhưng tôi nghĩ rằng không cần thiết phải cấm như vậy…
Tóm lại, không những dự thảo mà quy định hiện hành về cấm phân lô bán nền tại Hà Nội và TP.HCM đều không hợp tình, hợp lý, chứ chưa nói gì đến dự thảo sửa đổi”, ông Đức nói.
Chia sẻ về vấn đề này, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh nêu quan điểm, thực tế khả năng tài chính của nhiều DN BĐS Việt Nam còn khá hạn chế, không thể nào xây dựng xong nhà rồi mới bán, mà chỉ có thể xây dựng được cơ sở hạ tầng. Đơn cử, đối với một dự án có diện tích khoảng 30 – 50 ha, nếu được phân lô bán nền, thì DN chỉ cần bỏ ra khoảng từ 300 – 500 tỷ đồng để đầu tư hạ tầng và các thủ tục tài chính khác. Nhưng nếu buộc phải xây nhà xong để bán thì DN sẽ phải đầu tư gấp 4 – 5 lần, tức là phải có nguồn vốn vài nghìn tỷ đồng mới có thể triển khai dự án, tăng thêm gánh nặng tài chính cho DN.
Còn đối với người dân, hiện đất ở tại các khu vực quận, huyện trung tâm gần như không còn quỹ đất cho nhu cầu PLBN, mà chỉ còn ở các quận, huyện lân cận, ngoại thành. Nhiều người dân ở các tỉnh, thành phố nhỏ còn nhiều quỹ đất nên nhu cầu phân lô bán nền còn rất lớn. Tuy nhiên, nếu như các quận, huyện này cũng bị hạn chế, thì chắc chắn sẽ tạo áp lực lớn cho cơ quan quản lý lẫn người dân có nhu cầu về nhà ở, đất ở. Những người có nhu cầu phân lô, tách thửa để cho, tặng người thân cũng không được quyền. Điều này rất bất hợp lý.
“Sâu xa hơn, việc siết phân lô bán nền không chỉ tước đi cơ hội cho địa phương trong việc thực hiện phát triển đô thị đồng bộ, mà còn hạn chế đối với cơ quan quản lý trong việc giãn dân, giảm áp lực về tình trạng quá tải dân cư đô thị trong nội thành trong hiện tại và tương lai” – ông Thịnh nhấn mạnh.
Thay vì “cấm đoán” thì nên tìm giải pháp quản lý hiệu quả
TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội cho rằng phản ứng chính sách của Bộ Tài nguyên Môi trường là bình thường. Tuy nhiên, theo ông Tuyến, Bộ Tài nguyên và Môi trường khi ban hành chính sách cần phải đánh giá tác động cả tích cực và tiêu cực.
“Đất đai là vấn đề hết sức nhạy cảm. Một chính sách đưa ra thị trường bị dư luận phản ứng thì vô hình chung nó không có tác động tích cực. Bản chất hình thức phân lô bán nền không có lỗi, cả quốc tế và Việt Nam đều đang có nhu cầu này. Do đó, kể cả có cấm thì thị trường cũng sẽ phản ứng đi theo hình thức khác, bởi thực tế nhu cầu của thị trường là có, nhu cầu rất lớn”, ông Tuyến phân tích.
Cũng theo ông Tuyến, phân lô bán nền là hình thức kêu gọi nguồn vốn vào thị trường bất động sản. Do đó, không nên cấm tuyệt đối mà nên có sự phân loại.
“Nếu dự án đúng quy hoạch thì sao phải cấm cực đoan. Hơn nữa, thể hiện tư duy hơi bất lực của cơ quan quản lý là không quản được thì cấm. Trước khi làm chính sách phải thử sự phản ứng của xã hội chứ không phải theo ý quản lý”, ông Tuyến cho hay.
Theo ông Tuyến, thay vì điều chỉnh chính sách bằng việc ban hành quy định cấm đoán, Bộ Tài nguyên và Môi trường cần tăng cường các giải pháp, quy định nhằm chấn chỉnh công tác quản lý nhà nước về đất đai ở các cấp, các ngành, cũng như nâng cao trách nhiệm của các cơ quan quản lý. Đồng thời, cơ quan quản lý cần tăng cường công tác thanh tra, phát hiện và xử lý nghiêm minh các hành vi vi phạm pháp luật đất đai nói chung và hành vi phân lô bán nền trái phép nói riêng, với chế tài đủ sức răn đe, giáo dục…
Đồng quan điểm trên, chuyên gia kinh tế Ngô Trí Long cho rằng, đi đôi với kiểm soát chặt chẽ các hoạt động phân lô bán nền để sử dụng tiết kiệm, hiệu quả quỹ đất, cần phải quan tâm đến nhu cầu phân lô bán nền tại một số khu vực của các địa phương, bởi việc phân lô bán nền cũng là một trong những giải pháp để giải quyết nhu cầu về nhà ở cho người dân.
“Do đó, không nên cấm phân lô bán nền theo kiểu đánh đồng tất cả hay “vơ đũa cả nắm”, mà cần quy định cụ thể, rõ ràng đối với từng khu vực trong thành phố, đô thị, từng khu vực trong địa phương… nơi nào thì được phép phân lô bán nền, nơi nào thì không được phép. Đặc biệt, cần quy định, việc phân lô bán nền chỉ được thực hiện ở khu vực đã có quy hoạch đô thị chi tiết và đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt…” – ông Long đề xuất.
P.V (tổng hợp)
