Sở Xây dựng TPHCM vừa có văn bản gửi Bộ Xây dựng, UBND TPHCM báo cáo về tình hình quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn TP trong năm 2019.
Theo Sở Xây dựng TP HCM, việc quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư, các tranh chấp liên quan đến kinh phí bảo trì 2% phần sở hữu chung nhà chung cư thời gian qua diễn biến phức tạp do nhiều nguyên nhân từ quy định hiện hành. Đối với các chung cư xây dựng trước Luật Nhà ở năm 2005, đều đang trong quá trình xuống cấp do không có kinh phí bảo trì. Ngoài ra, thiết kế các chung cư cũ cũng thiếu các dịch vụ nhà để xe, nhà sinh hoạt cộng đồng, các hệ thống PCCC…, cũng tác động đến quá trình xuống cấp của các công trình nhưng cũng không được tu bổ, sửa chữa thường xuyên.
Đối với nhiều chung cư xây dựng theo luật Xây dựng hiện hành, lại đang gặp phải tranh chấp kinh phí bảo trì giữa các chủ sở hữu căn hộ và chủ đầu tư do chưa tổ chức được Hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu ban quản trị. Việc không có tổ chức đại diện cho cư dân, dẫn đến chủ đầu tư chưa bàn giao kinh phí bảo trì, gây khó khăn cho việc kiểm tra, bảo trì, bảo dưỡng công trình. Đây là nguyên nhân dẫn đến khiếu kiện, khiếu nại ở nhiều chung cư trên địa bàn thành phố.
 |
| Đề xuất bỏ luôn cơ chế giao chủ đầu tư thu phần kinh phí bảo trì 2% như hiện nay. |
Trong kiến nghị của UBND TP HCM gửi trung ương đánh giá, trong các quy định pháp luật hiện hành về quản lý hoạt động đầu tư xây dựng, về quản lý, sử dụng nhà chung cư chưa quy định cụ thể về biện pháp, chế tài, xử lý đối với nhiều hành vi vi phạm của chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành.
Do đó, Sở Xây dựng TP HCM đã kiến nghị Bộ Xây dựng điều chỉnh quy định pháp luật về nội dung cưỡng chế chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì 2% phần sở hữu chung nhà chung cư cho ban quản trị theo hướng các bên khởi kiện tại tòa.
Về lâu dài, Sở Xây dựng TP HCM đề nghị bỏ luôn cơ chế giao chủ đầu tư thu phần kinh phí bảo trì 2% như hiện nay. Thay vào đó, ban quản trị sẽ quản lý quỹ bảo trì phần sở hữu chung được thu trực tiếp từ các chủ sở hữu căn hộ trong quá trình quản lý, sử dụng vận hành nhà chung cư. Ngoài ra, việc thu như thế nào sẽ do hội nghị nhà chung cư quyết định.
Trước kiến nghị không nên để chủ đầu tư thu kinh phí bảo trì nhà chung cư 2%, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng cho rằng, việc thu phí bảo trì chung cư là nghiên cứu học tập kinh nghiệm quốc tế, khi một toà chung cư là đa sở hữu với cả diện tích chung và riêng. Những bất cập về quỹ bảo trì 2% vừa qua dẫn tới tranh chấp ở các toà chung cư là việc chủ đầu tư không bàn giao quỹ bảo trì, hoặc ban quản trị sử dụng quỹ bảo trì không đúng…
“Chúng ta mới xây dựng và quản lý chung cư được hơn 10 năm nay nên cũng đang từng bước hoàn chỉnh cơ chế quản lý. Các đề xuất về quản lý, thu hay không thu quỹ bảo trì chung cư cần phải được nghiên cứu”, Thứ trưởng Lê Quang Hùng nói.
Cũng trao đổi với Tiền Phong về vấn đề này, ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, quyết định cao nhất về vấn đề quỹ bảo trì nhà chung cư thuộc các cơ quan ban hành luật, quy định thu phí bảo trì 2% nằm trong Luật Nhà ở năm 2014, do đó thay đổi thì phải sửa đổi luật.
Theo ông Ninh, hiện có 3 luồng ý kiến chính: Thứ nhất là đề nghị giữ nguyên cơ chế thu phí như hiện nay. Nếu giữ nguyên, vấn đề đặt ra là quản quỹ bảo trì thế nào và sử dụng ra sao cho hợp lý, hiệu quả, công khai minh bạch;Thứ hai là bỏ 2% quỹ bảo trì chung cư, không thu nữa. Bao giờ có phát sinh bảo trì, hư hỏng sẽ thu sau. Ý kiến thứ ba là không thu ngay 2% quỹ bảo trì một lúc khi ký hợp đồng mà thu dần sau 5 năm sau khi chung cư được đưa vào hoạt động.
Ông Ninh cho rằng, phương án nào cũng có mặt được và hạn chế. Nếu thu phải quản lý minh bạch quỹ. Còn không thu sẽ quay trở lại với quy trình quản lý chung cư cũ hiện nay. Các tòa chung cư không có kinh phí bảo trì sửa chữa sẽ xuống cấp và trở thành khu ổ chuột giống như chung cư cũ hiện nay. Bộ Xây dựng hướng về phương án vẫn thu 2% quỹ bảo trì và quản lý sao cho công khai minh bạch. Cần quy định rõ để có sự kiểm soát, từ ban quản trị chung cư tới doanh nghiệp dịch vụ.
Đề xuất này cũng vướng phải ý kiến phản đối của nhiều ban quản trị, theo ông Cao Xuân Tùng – Trưởng Ban quản trị tòa N03T2, khu đô thị Đoàn Ngoại giao thuộc phường Xuân Tảo (Bắc Từ Liêm, Hà Nội) cho hay: Việc tranh chấp quỹ bảo trì giữa cư dân và chủ đầu tư chỉ là một vấn đề trong nhiều vấn đề tranh chấp ở chung cư. Sẽ luôn tồn tại mâu thuẫn tranh chấp, quan trọng là chế tài để xử lý và trách nhiệm của cơ quan nhà nước trong giám sát cũng như xử lý.
Với quỹ bảo trì, ông Tùng cho rằng, nếu như ngay từ đầu mở tài khoản riêng ở ngân hàng và tài khoản này quy định chủ đầu tư không được rút ra mà chỉ khi có ban quản trị mới được rút ra. Khi chưa có ban quản trị mà chủ đầu tư rút ra thì sẽ xử lý chủ đầu tư và cả ngân hàng.
Còn về đề xuất để ban quản trị thu phí bảo trì thay vì chủ đầu tư thu, ông Tùng không đồng tình và cho rằng điều này không thể thực hiện được khi “đá bóng” trách nhiệm sang ban quản trị.
Bởi lẽ, theo ông Tùng, ban quản trị sẽ lấy đâu ra đầy đủ hợp đồng mua bán để xác định giá bán, có trường hợp các tòa nhà đã đi vào vận hành nhưng cư dân không về ở ngay, thậm chí có căn hộ bàn giao hơn 3 năm mới có người về ở thì ban quản trị lấy đâu ra địa chỉ hay chế tài mời họ đến đóng?
Vì thế, ông Tùng cho rằng, vẫn để chủ đầu tư thu 2% phí bảo trì nhưng số tiền này được đóng vào một tài khoản ở ngân hàng ngay khi thu mà chủ đầu tư không có quyền rút ra.
Luật sư Bùi Sinh Quyền (Đoàn Luật sư Hà Nội) cho rằng, theo quy định tại Điều 108 Luật Nhà ở, phí bảo trì chung cư là do chủ đầu tư phải có trách nhiệm nộp, được trích từ giá trị hợp đồng và phải ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ. Đây được hiểu là quyền lợi được bảo hành, bảo trì của người mua căn hộ. Đây không phải là khoản nộp bổ sung của người mua căn hộ. Khoản phí này là cần thiết để phục vụ cho hoạt động duy trì, bảo trì, bảo dưỡng nhà khi đưa vào sử dụng.
“Nếu chúng ta bỏ phần phí bảo trì này, đồng nghĩa với việc tạo ra một hành lang pháp lý để rất nhiều chủ đầu tư sẽ trốn tránh trách nhiệm phải nộp và được hưởng lợi từ 2% này, không gắn trách nhiệm của chủ đầu tư và bỏ đi quyền lợi thiết yếu của người mua nhà, đi ngược lại với bản chất của việc bảo trì, bảo dưỡng nhà theo quy định của pháp luật”, luật sư Quyền nói.
P.V (tổng hợp)
