Đừng quá lạc quan khi ‘xây tổ’ đón ‘đại bàng’ trong BĐS công nghiệp

Dựa vào thực tế phát triển bất động sản công nghiệp Việt Nam hiện tại, đã có nhiều lo ngại đặt ra về một cuộc chạy đua để “bắt sóng”, ồ ạt triển khai xây dựng khu công nghiệp hay ồ ạt đổ vốn đầu tư vào lĩnh vực này để chờ “đại bàng” tới mà không dựa trên bất kỳ nguyên lý phát triển nào. Đó là sự phát triển thiếu bền vững với tư duy chộp giật, ngắn hạn.

Nhiều cơ hội đang mở ra cho bất động sản công nghiệp Việt Nam đặc biệt là làn sóng dịch chuyển sản xuất. Nhưng chưa thể khẳng định chắc chắn việc các tập đoàn rời Trung Quốc là sẽ sang Việt Nam.

Có một chuyên gia từng nhận định, phát triển các khu công nghiệp sẽ khó có thể hiệu quả ở góc độ vùng và quốc gia nếu các khu công nghiệp ở các địa phương lân cận bắt chước nhau một cách máy móc. Điều này có nghĩa, vai trò định hướng, quy hoạch của Nhà nước cần được thể hiện rõ để tránh tình trạng mạnh ai nấy làm, phân bổ các khu công nghiệp không hợp lý dẫn đến “chỗ thừa vẫn thừa, chỗ thiếu vẫn thiếu”. Cơ hội rất dễ dàng để nhận diện nhưng có nắm bắt được cơ hội hay không là vấn đề không thể chỉ dựa vào những thuyết minh hay sự lạc quan về bức tranh bất động sản công nghiệp mà giới đầu tư, phân tích thị trường đưa ra.

Mặt khác, giá cả phù hợp là một trong những yếu tố quan trọng để phát triển các khu công nghiệp thu hút nhà đầu tư. Tuy nhiên, một báo cáo mới được công bố bởi CBRE cho thấy, giá thuê và tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp tại các thành phố và tỉnh sản xuất lớn của Việt Nam tăng cao trong bối cảnh nguồn cung đất công nghiệp bị hạn chế.

Thực tế, việc phát triển bất động sản công nghiệp ở Việt Nam vẫn còn nhiều nút thắt, bất cập chưa được tháo gỡ. Đây là những cản trở đến triển vọng của phân khúc này. Rõ ràng, chúng ta cần tăng cung để đón đầu làn sóng đầu tư nhưng đó phải là những khu công nghiệp chất lượng. Hiệu quả của khu công nghiệp cũng không chỉ được đánh giá bởi tỷ lệ lấp đầy, quy mô doanh nghiệp,… mà còn cần được nhìn nhận ở góc độ đáp ứng nhu cầu, khả năng kết nối, phát huy lợi thế của các địa phương.

Vậy Việt Nam cần “dọn tổ” như thế nào để đón được đại bàng, tận dụng được cơ hội, hướng tới sự phát triển lâu dài, bền vững?

Để làm rõ hơn vấn đề này, Cà phê cuối tuần ngày hôm nay xin được giới thiệu những chia sẻ của chuyên gia tài chính, TS. Nguyễn Trí Hiếu.

LIỆU CHÚNG TA CÓ QUÁ LẠC QUAN?

PV: Bất động sản công nghiệp Việt Nam đang có những yếu tố hấp dẫn nào khiến phân khúc này được mệnh danh là “ngôi sao đang lên” trên thị trường, đặc biệt là giai đoạn hậu dịch Covid-19, thưa TS. Nguyễn Trí Hiếu?

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Tôi cho rằng, thời điểm trước dịch Covid -19, bất động sản công nghiệp Việt Nam được xem là điểm sáng nhưng ở thời điểm hiện tại thì chưa chắc.

Thứ nhất, lúc bấy giờ (giai đoạn trước dịch – PV) đang có cuộc chiến thương mại Mỹ – Trung, các tập đoàn của Mỹ ở Trung Quốc rục rịch ý định dịch chuyển cơ sở sản xuất sang các nước láng giềng và rất “để mắt” tới Việt Nam. Nhưng khi dịch ập đến, các dự án đó chậm lại do nhu cầu tiêu thụ các sản phẩm ít đi dẫn đến việc sản xuất cũng chậm lại. Các tập đoàn chưa chắc chắn sẽ rời đi hay ở lại Trung Quốc vì “chắc gì việc di chuyển vào Việt Nam đã có lợi hơn”.

Đối với cuộc chiến tranh thương mại giữa Mỹ và Trung Quốc, nếu Tổng thống Mỹ Donald Trump không còn ở Nhà Trắng đến tháng 11 này hay sang năm thì cục diện giữa Mỹ và Trung Quốc sẽ gần như thay đổi hoàn toàn. Trong khi đó, khả năng mà ông Trump có thể được tái nhiệm là thấp hơn so với trước kia. Trước biến động đó, các nhà đầu tư đang rất lưỡng lự.

Thứ hai, rõ ràng Việt Nam có rất nhiều lợi thế để phát triển bất động sản công nghiệp, khi ở trong một trục giao thông với thế giới từ đường biển đến đường hàng không và cũng được mệnh danh là trung tâm giao thương của châu Á. Vị trí thuận lợi như vậy nên các doanh nghiệp Mỹ cũng “nhắm” đến mình, khối Liên minh châu Âu cũng “nhắm” đến mình. Ngoài ra, các hiệp định EVFTA, hiệp định Bảo hộ đầu tư Việt Nam – EU (EVIPA) hay CTPPP được ký hết cũng là bàn đạp rất tốt trong việc thu hút đầu tư nước ngoài khi có nhiều ưu đãi, mở ra cơ hội cho nhà đầu tư nước ngoài, tạo động lực thúc đẩy hoạt động chuyển giao công nghệ cao…

Bên cạnh đó, Việt Nam còn có nhiều lợi thế hấp dẫn khác như: Tình hình chính trị ổn định; nguồn lao động dồi dào, trẻ và chi phí rẻ; kinh tế tăng trưởng tốt, năm 2019 GDP tăng 7,02% ; đặc biệt với điểm cộng về công tác phòng chống dịch Covid -19, Việt Nam đang nổi lên là một điểm đến an toàn, hấp dẫn các nhà đầu tư, chuyên gia nước ngoài đến làm việc và sinh sống.

Tuy nhiên, tại thời điểm này vẫn chưa thể chứng minh một cách chắc chắn về khả năng dịch chuyển đầu tư của các tập đoàn nước ngoài. Nhất là khi dịch bệnh Covid-19 ở nhiều cường quốc đang có nguy cơ bùng phát trở lại, tâm lý nhà đầu tư nước ngoài còn hoang mang, dè dặt…

Kết luận lại, Việt Nam có rất nhiều những lợi thế để đón đầu tư nước ngoài nhưng hiện tại tình hình kinh tế trên thế giới rất bất định. Ngay cả khi dịch bệnh được kiểm soát tốt, nếu hạ tầng không đầy đủ sẽ gây nên một cuộc khủng hoảng dư thừa khu công nghiệp nếu ồ ạt đầu tư “đón sóng”. Bởi nhà đầu tư nước ngoài chỉ đánh giá cao các dự án chất lượng với nhà xưởng xây sẵn, có kết nối với trục giao thông chính, hạ tầng cảng biển, cảng hàng không, cao tốc được phát triển đồng bộ. Những yếu tố này lại đang là điểm yếu ở đa phần các khu công nghiệp của Việt Nam. Nhiều doanh nghiệp đơn thuần chỉ san lấp mặt bằng và chờ nhà đầu tư đến thuê.

Và cũng cần phải hiểu rằng, cơ hội đang không chỉ dành riêng cho Việt Nam, bởi ngoài Việt Nam vẫn còn nhiều điểm đến khác như: Ấn Độ, Thái Lan, Indonesia, Malaysia, Philippines… Các nước này cũng đang có những chiến lược và sự chuẩn bị kỹ càng để đón đầu làn sóng FDI từ dịch chuyển nhà máy của các tập đoàn lớn.

PV: Điều đó có nghĩa là chúng ta đang quá lạc quan khi nhìn nhận những cơ hội vàng của bất động sản công nghiệp? Nhiều cảnh báo cũng đang được đặt ra cho một cuộc chạy đua đầu tư ồ ạt vào các khu công nghiệp, nhất là khi nhiều doanh nghiệp ngoài ngành cũng đang chuyển hướng đầu tư vào lĩnh vực này. Quan điểm của ông như thế nào?

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Đúng là chúng ta đang có những dự án quá lạc quan. Trước đây cũng từng có một làn sóng đổ xô xây dựng khu công nghiệp ở hầu khắp các địa phương, và rồi một loạt các khu công nghiệp bị bỏ hoang nhiều năm, không thu hút được nhà đầu tư nào. Bởi khi có chủ trương, hầu như tỉnh nào cũng muốn có cho mình một hoặc nhiều khu công nghiệp riêng, dẫn đến việc xây dựng tràn lan mà không ai tính đến khả năng hấp thụ được bao nhiêu cho những sự đầu tư như thế. Các địa phương và doanh nghiệp đã quá lạc quan trong việc nhìn nhận những cơ hội trong tương lai. Đó là thực tế không thể phủ nhận.

Dựa vào thực tế phát triển bất động sản công nghiệp Việt Nam hiện tại, đã có nhiều lo ngại đặt ra về một cuộc chạy đua để “bắt sóng”, ồ ạt triển khai xây dựng khu công nghiệp hay ồ ạt đổ vốn đầu tư vào lĩnh vực này để chờ “đại bàng” tới mà không dựa trên bất kỳ nguyên lý phát triển nào. Đó là sự phát triển thiếu bền vững với tư duy chộp giật, ngắn hạn.

Bên cạnh đó, cũng cần phải khẳng định, cho tới thời điểm này chưa có sự đổ bộ ào ạt của các nhà đầu tư nước ngoài vào bất động sản công nghiệp của Việt Nam, ngay cả thời kỳ chưa có dịch bệnh.

Theo một số đơn vị tư vấn, họ đang nhận được nhiều yêu cầu từ các nhà đầu tư nước ngoài trong việc tìm kiếm địa điểm để đầu tư làm khu công nghiệp nhưng chúng ta không thể dựa vào đó để “tung hô” và tạo ra làn sóng đầu tư bất động sản công nghiệp ồ ạt. Bởi tìm kiếm không có nghĩa là sẽ đầu tư. Trên thực tế, ở Việt Nam, rất khó tìm được địa điểm quỹ đất đủ rộng, thuận tiện về giao thông để triển khai. Mặc khác, thủ tục pháp lý lòng vòng, kéo dài cũng khiến nhiều nhà đầu tư “chùn chân”, đặc biệt là với các nhà đầu tư châu Âu, Mỹ vốn quen với cách làm việc nhanh gọn và minh bạch.

Những nhà đầu tư nước ngoài thường đầu tư với quy mô lớn nên họ phải lựa chọn, cân nhắc kỹ càng. Trước đây họ đầu tư mạnh vào Trung Quốc, vì sao? Bởi Trung Quốc có nguồn nhân lực dồi dào, cơ sở hạ tầng rất tốt và đó còn là một nền kinh tế lớn của thế giới với thị trường 1,4 tỷ dân. Còn Việt Nam hiện vẫn đang ở trong nhóm thuộc tầng thấp của các nước có thu nhập trung bình, với sức mạnh về kinh tế còn tương đối khiêm tốn. Bên cạnh đó, mặc dù lao động Việt Nam trẻ, khỏe và rẻ nhưng tay nghề còn yếu, khả năng ngoại ngữ kém… Đó cũng là trở ngại lớn.

Và như đã nói, thời điểm này và cho đến hết năm 2020 đang rất bất định, chúng ta chưa biết tình hình kinh tế thế giới và Việt Nam sẽ đi về đâu trước tác động của dịch bệnh. Hơn nữa, khi nói đến đầu tư, chúng ta phải tính đến con đường dài.

Với những dự báo không mấy tươi sáng đó, tôi cho rằng, các doanh nghiệp đầu tư vào bất động sản công nghiệp hãy cẩn thận.

Bất động sản công nghiệp không thể đứng độc lập một mình mà nó phải đi cùng với nhiều những lĩnh vực kinh doanh khác nữa mới có thể hướng đến đúng bản chất là động lực phát triển kinh tế của địa phương, tạo việc làm, tăng thu nhập cho người dân.

CẦN THAY ĐỔI TƯ DUY

PV: Vâng. Phải nói rằng, chúng ta có nhiều cơ hội để thu hút những nhà đầu tư nước ngoài chất lượng nhưng để họ đến và giữ chân họ ở lại thì không phải là điều dễ dàng. Xin được mượn câu của một vị ĐBQH từng nói, chúng ta cần làm gì để “dọn tổ đón đại bàng”, thưa chuyên gia?

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Để không bị chậm chân trong cuộc đua đón sóng FDI, chúng ta cần có sự chuẩn bị chu đáo, kỹ càng, mang tính dài hạn.

Đối với chính quyền, cần có kế hoạch bài bản, tổ chức thu xếp để các công xưởng đặt ở Việt Nam phù hợp hơn, tránh tình trạng xây dựng lộn xộn. Cần quy hoạch rõ ràng chỗ nào là dân cư, chỗ nào là thương mại, chỗ nào là công nghiệp, tránh tình trạng lợi dụng phát triển khu công nghiệp để lấy đất làm khu đô thị.

Trong quá trình rà soát, bổ sung, điều chỉnh quy hoạch tổng thể cần lưu ý tới khả năng phát triển của các khu công nghiệp để đạt hiệu quả sử dụng tài nguyên đất đai cao nhất, đặt lợi ích quốc gia, đặt mục tiêu nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia lên trên hết.

Điều ngạc nhiên là ở Việt Nam chưa bao giờ nghe nói về một kế hoạch nào khoảng 50 năm hoặc dài hơn. Chúng ta hầu như chỉ có kế hoạch 5 năm rồi 10 năm, hoặc theo kiểu “kế hoạch 5 năm tầm nhìn 10 năm”. Tôi cho rằng, Việt Nam cần phải có một chương trình đầu tư dài hạn cho bất động sản công nghiệp nói riêng và cả nền kinh tế nói chung. Bản chất của bất động sản công nghiệp là nhằm mục tiêu phát triển những vùng khó khăn nên cần lựa chọn kỹ khu vực, địa bàn phát triển, không phát triển tràn lan.

Còn đối với các doanh nghiệp, cần phải căn cứ vào kế hoạch, định hướng mục tiêu của địa phương để thu hút các dự án phù hợp. Chúng ta cần kỳ vọng hợp lý. Nếu nhà đầu tư vào ồ ạt mà hạ tầng cơ sở chưa đáp ứng được, rồi còn thuế má, thủ tục hành chính phức tạp, thì chúng ta cũng sẽ không đón nhận được làn sóng này.

Bên cạnh đó, ở nhiều nơi, bất động sản công nghiệp phát triển nóng nhưng không hẳn do nhu cầu, mà do cò mồi và môi giới đẩy giá lên trong khi hạ tầng chưa đồng bộ. Các doanh nghiệp “ngoại đạo”, đặc biệt là những doanh nghiệp vốn mỏng, đòn bẩy tài chính cao, non kinh nghiệm có thể gặp rủi ro rất cao nếu ồ ạt đổ tiền vào những nơi này. Do đó, cần thận trọng xem xét kế hoạch “tiến quân” của mình.

Ngoài ra, các doanh nghiệp tham gia phải có sức bền về mặt tài chính để đối phó với giai đoạn hậu khủng hoảng do Covid-19 gây ra. Khách hàng có thể sẽ đề nghị nhiều cơ chế ưu đãi hơn như giảm tiền thuê, hoặc xin chậm thanh toán tiền thuê. Trên thực tế, đã có nhiều nhà đầu tư nước ngoài không chấp hành nghiêm chỉnh thời hạn đóng các khoản phí, tiền thuê do gặp khó khăn.

Một điểm cần chú ý nữa là việc dịch chuyển của các tập đoàn sẽ mang theo số lượng chuyên gia lớn, cần có chỗ làm việc, ăn ở, sinh hoạt. Chuyên gia nước ngoài có mức sống cao, có đòi hỏi nhiều về hạ tầng tiện ích, nhà ở, dịch vụ. Việt Nam chỉ thu hút được nhà đầu tư nếu có hạ tầng cơ sở, hạ tầng xã hội tốt. Do đó, các doanh nghiệp cần xây dựng đồng bộ hạ tầng, các sản phẩm nhà xưởng đa dạng, tích hợp nhiều dịch vụ tiện ích đi kèm để tăng tính cạnh tranh cho sản phẩm bất động sản công nghiệp để đáp ứng nhu cầu của doanh nghiệp khách hàng.

Cùng với đó, sự đầu tư của Chính phủ, đầu tư công về hạ tầng cơ sở, cầu cống hay những trục giao thông bắt buộc cũng rất cần thiết. Dù dịch Covid -19 đến hay đi thì đó cũng là yếu tố nền tảng và rất quan trọng trong việc thu hút các nhà đầu tư nước ngoài.

Bất động sản công nghiệp không thể đứng độc lập một mình mà nó phải đi cùng với nhiều những lĩnh vực kinh doanh khác nữa mới có thể hướng đến đúng bản chất là động lực phát triển kinh tế của địa phương, tạo việc làm, tăng thu nhập cho người dân.

PV: Những rủi ro môi trường ở các khu công nghiệp hiện nay tại Việt Nam cũng đang là một trong những trở ngại lớn đối với việc thu hút đầu tư vào bất động sản công nghiệp. Theo chuyên gia, thời gian tới, bất động sản công nghiệp nên có định hướng phát triển như thế nào để hạn chế tối đa việc tác động đến môi trường?

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Tất yếu phải phát triển theo hướng công nghiệp công nghệ cao và công nghiệp xanh nhằm tiết kiệm năng lượng và tạo sự thân thiện với môi trường. Cần hạn chế và không cấp phép các dự án tiêu tốn nhiều năng lượng và khai thác khoáng sản (không tái tạo) không gắn với chế biến sâu, lãng phí tài nguyên, sử dụng công nghệ lạc hậu, có nguy cơ ô nhiễm môi trường.

Trên thế giới, xu hướng phát triển công nghiệp xanh tập trung vào 2 mục tiêu chính là hạn chế phát thải khí CO2, hóa chất độc hại từ các khu công nghiệp, khu chế xuất ra ngoài môi trường. Đồng thời, nghiên cứu phát triển các nguồn năng lượng mới, máy móc kỹ thuật mới thân thiện với môi trường, tạo ra những nhà xưởng xanh sạch, có hệ thống xử lý chất thải tốt, tận dụng năng lượng tự nhiên.

Nhiều khu công nghiệp, nhà xưởng tại Việt Nam đã bắt đầu đi theo xu hướng này nhưng cần có những chính sách cụ thể và bắt buộc để 100% các khu công nghiệp trong tương lai đều phải sử dụng công nghệ cao và đảm bảo yếu tố xanh, sạch, bảo vệ môi trường.

PV: Với tất cả những giải pháp nêu trên, nếu làm tốt, ông đánh giá như thế nào về triển vọng phát triển của bất động sản công nghiệp Việt Nam?

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Nếu có sự chuẩn bị sẵn sàng cả về hạ tầng lẫn chính sách và những yếu tố khác như đã phân tích thì cơ hội là rất lớn và chúng ta hoàn toàn có thể đặt kỳ vọng vào thị trường này, tất nhiên với một tư duy dài hạn hơn, trong năm sau hoặc nhiều năm nữa. Bất động sản công nghiệp Việt Nam đang cần sự biến đổi về chất, nếu không kịp thời thay đổi tư duy và tháo gỡ các nút thắt hiện có thì việc “xây tổ” thu hút đại bàng đến có thể vẫn là một bài toán khó.

– Xin cảm ơn những chia sẻ của chuyên gia!

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam:

Việt Nam đã và đang không ngừng phát triển, dần trở thành một trong những điểm đến thu hút đầu tư về công nghiệp sản xuất trong khu vực Đông Nam Á. Sự tăng trưởng mạnh mẽ của thị trường là nhờ định hướng của Việt Nam trong xây dựng nền kinh tế tập trung vào xuất khẩu; việc xúc tiến thành lập các khu công nghiệp và kinh tế trọng điểm; sự tích cực tham gia các Hiệp định thương mại tự do (FTA); tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ trong những năm gần đây và việc sở hữu lực lượng lao động trẻ, dồi dào, chi phí thấp.

Do đó, bất chấp những khó khăn chung của thị trường và diễn biến phức tạp của tình hình quốc tế, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đã có những bước phát triển mạnh mẽ. Trong trung và dài hạn, thị trường bất động sản công nghiệp nổi lên là phân khúc hấp dẫn nhất trong giai đoạn 2020 và thời gian tới.

Tuy nhiên, để có thể phát triển nhanh và bền vững, nhất là đón đầu việc thu hút dòng vốn FDI “sạch” và chất lượng trong bối cảnh mới, khi việc dịch chuyển chuỗi cung ứng và chuyển dịch sản xuất ngày một rõ ràng hơn, cần hướng đến giải quyết một số vấn đề được đặt ra.

Cụ thể, cần cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh; các địa phương cần đẩy nhanh và hoàn thiện các cơ sở hạ tầng nền tảng thông qua thu hút nguồn lực tư nhân và đẩy nhanh tiến độ giải ngân vốn đầu tư công tại những công trình trọng điểm; đẩy mạnh tái cấu trúc các khu công nghiệp hiện hữu và phát triển các khu công nghiệp mới gắn với quy hoạch nhà ở, công trình công cộng phục vụ đời sống người lao động; rà soát quy hoạch, ưu tiên phát triển bất động sản công nghiệp ở các vùng kinh tế trọng điểm có đủ điều kiện.

Theo Nguyên Hà/Reatimes.vn