Giải mã sức “đề kháng” của thị trường căn hộ cao cấp

BĐS đáp ứng nhu cầu thực vẫn âm thầm tăng giá

Thực tế chung của nhiều phân khúc BĐS thời gian qua là áp lực tâm lý đè nặng do dịch bệnh từ đầu năm đến nay, khiến thanh khoản sụt giảm mạnh. Tuy nhiên, với phân khúc thị trường căn hộ, theo quan sát, dù lượng sản phẩm không nhiều, song những dự án đáp ứng nhu cầu thật thì lượng tiêu thụ vẫn khá tốt, giá bán vẫn âm thầm tăng cao.

Thậm chí hàng loạt dự án căn hộ trên thị trường thứ cấp khu Đông TP.HCM đã thiết lập nên một mặt bằng giá mới cho khu vực này. Đặc biệt, các dự án căn hộ của các chủ đầu tư uy tín, tiến độ xây dựng tốt có mức giá tăng mạnh từ 30 – 40%, thậm chí cao hơn.

Đơn cử, nhiều dự án thuộc phân khúc trung cấp tại quận 9 được công bố ra thị trường năm 2019 với mức giá trung bình từ 26 triệu đồng/m2, hiện đang được giao dịch trên thị trường thứ cấp khoảng 36 – 38 triệu đồng/m2. Hầu hết các dự án căn hộ đã hoàn thiện pháp lý hoặc sắp bàn giao nhà rất khan hiếm nguồn cung, người mua nhiều, nhưng người bán ít dẫn đến giá bán vẫn tăng đều.

Các chuyên gia kinh tế cho rằng, thị trường bất động sản thời gian qua như cái “bẫy tâm lý” khiến nhiều người bị “lỡ” cơ hội an cư. Bởi với suy nghĩ, giá đã tăng quá cao chắc chắn sẽ hạ nhiệt, lúc đó mới nên mua vào, nhưng thực tế, giá nhà không những giảm, mà ngày càng lên cao. Lãnh đạo một doanh nghiệp BĐS tại TP.HCM nhìn nhận, giá cao quá là câu mà ông luôn nghe trong hơn 10 năm qua từ cả sales và cả khách hàng, nhưng kết quả thì luôn ngược lại sau đó, hàng thì hết mà giá chẳng thấy giảm bao giờ.

“Tâm lý chúng ta thường lấy quá khứ để đánh giá hiện tại và đối với BĐS, đây lại chính là cái “bẫy tâm lý” – lực cản vô cùng lớn trong kinh doanh hoặc ra quyết định đầu tư và mua nhà”. Vị chuyên gia này nói và dẫn chứng, nếu như năm 2014, giá một căn hộ tại quận 8, TP. Hồ Chí Minh khoảng 16 – 17 triệu đồng/m2, thì đến năm 2015 đã tăng lên 18 – 20 triệu đồng/m2, năm 2016 tăng lên 22 – 26 triệu đồng/m2, đến năm 2017 đã tăng 26 – 28 triệu đồng/m2 và đến nay, giá căn hộ tầm 23 – 26 triệu đồng/m2 vẫn có nhưng không thể có ở quận 8, mà chỉ có thể ở huyện vùng ven Bình Chánh.

Cơ hội hay chờ đợi?

Có ý kiến cho rằng, cần chờ giá BĐS điều chỉnh giảm hơn nữa. Nhưng cũng có quan điểm trái ngược, đây là thời điểm thích hợp để hiện thực hóa dòng tiền của những người có nhu cầu nhà ở lẫn đầu tư, bởi nhiều lý do.

Trong thời gian dài vừa qua, thị trường căn hộ tại TP.HCM rất hiếm dự án mới được tung ra thị trường. Theo báo cáo mới đây nhất của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong năm 2019, TP.HCM chỉ có vỏn vẹn 4 dự án nhà ở thương mại được công nhận chủ đầu tư, giảm 24 dự án; 16 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận đầu tư giảm 64 dự án, trong đó chỉ có 7 dự án được chấp thuận đầu tư mới.

Từ đầu năm 2020 đến nay, nguồn cung càng trở nên khan hiếm hơn do thị trường đang đối mặt với “chướng ngại vật” về thủ tục pháp lý. Theo ghi nhận, cả thị trường khu Đông hiện chỉ có một vài dự án đủ điều kiện bán hàng, trong đó đáng chú ý có dự án căn hộ cao cấp d’Lusso tại quận 2 do Công ty Rio Land phát triển.

Dự án chỉ có vỏn vẹn hơn 400 căn hộ, với vị trí ven sông và mức giá hợp lý – trung bình 55 triệu/m2 so với mặt bằng giá khá cao của trung tâm quận 2 – khiến d’Lusso trở thành số ít dự án “lội ngược dòng” hiện nay, có lượng giao dịch khá ổn định.

Theo hầu hết các chuyên gia, thị trường bất động sản TP.HCM luôn trải qua nhiều giai đoạn thăng trầm. Song cứ sau mỗi đợt trầm lắng của thị trường, giá nhà lại lên mặt bằng mới. Vì vậy, sự chững lại của thị trường trong năm nay chỉ là bước lặng tạm thời và cần thiết để điều chỉnh, thanh lọc, cũng như thử thách khả năng của các doanh nghiệp bất động sản. Còn đối với người mua, có khả năng thì không nên đợi!