Tâm lý chờ giảm giá bao trùm thị trường
Ghi nhận cho thấy, bên cạnh tâm lý thận trọng khi “xuống tiền” với BĐS thì hiện tượng đang bao trùm thị trường BĐS lúc này là người mua đang chờ xuống giá để mua vào. Đó cũng chính là nguyên nhân khiến giao dịch BĐS chững lại rõ nét mặc dù doanh nghiệp đã sử dụng nhiều biện pháp kích cầu.
Khách hàng có xu hướng e dè và nghe ngóng để có thể săn được BĐS giá rẻ hơn dường như đang trở lại mạnh mẽ sau khi dịch Covid-19 tái bùng phát lần 2. Những nhà đầu tư (NĐT) có tâm lý chờ đợi ở đợt 1 tiếp tục chờ đợi và nghe ngóng thêm đợt 2 để mua được sản phẩm giá rẻ của những người muốn cắt lỗ. Thậm chí, chờ đợi để có đợt giảm giá trên diện rộng ở thị trường sơ cấp.
Theo ông Đỗ Văn Q, một môi giới BĐS lâu năm tại thị trường khu Đông Sài Gòn, giao dịch ở thời điểm này giảm đa phần là NĐT hỏi thì nhiều, “xuống tiền” thì ít. Tâm lý chung của họ là chờ giảm giá để mua.
Có thể họ đã nhắm miếng đất đó nhưng vẫn cố chờ thêm một thời gian để mua được giá rẻ hơn kì vọng. “Thị trường hiện khá chậm. NĐT có tiền nhưng lại trong tâm lý thận trọng thăm dò thị trường, hoặc có thể họ đang mong chờ có một đợt giảm giá, vị môi giới này chia sẻ.
Đối với người mua ở thực cũng đang trong tâm lý này. Bên cạnh việc ép giá thì người mua ở thực còn cố chờ giá BĐS giảm thêm để mua vào. Khá nhiều khách mua BĐS ở thời điểm này cho rằng, với làn sóng Covid thứ 2 giá BĐS có thể sẽ giảm ở một số phân khúc. Vì thế, thay vì xuống tiền thì cố nghe ngóng thêm để mua được giá hời.
Với các thông tin dự báo nếu dịch diễn biến phức tạp kéo dài rất có thể thị trường BĐS sẽ diễn ra tình trạng cắt lỗ. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư có tâm lý đợi chờ khi thị trường “chạm đáy”.
Tuy nhiên, theo một số chuyên gia trong ngành, không phải ai cũng bắt được đáy thị trường BĐS. Dò đáy của thị trường luôn là bài toán hóc búa. Đáp án rõ ràng nhất chỉ có thể chờ đến khi kết thúc chu kỳ khủng hoảng mới có đầy đủ cơ sở xác định giá đáy. Hiện nay, thị trường địa ốc có bị đánh giá là khủng hoảng hay không và đâu là điểm bắt đầu của chu kỳ suy thoái vẫn còn là dấu hỏi lớn. Lúc này có phải là “đáy” của thị trường hay không, và có nên tiếp tục chờ giá xuống để mua vào…Những câu hỏi như vậy luôn thường trực trong mỗi nhà đầu tư, và cũng rất khó để có câu trả lời chuẩn xác.
Bất động sản khó giảm giá sâu
Khi được hỏi về câu chuyện, liệu thời gian tới BĐS có giảm giá hay không, hầu hết các chuyên gia cho rằng, mức giá trên thị trường sẽ chững lại hoặc xu hướng tăng nhẹ chứ không giảm giá trên diện rộng. Có chăng, ở thị trường thứ cấp việc cắt lỗ sẽ diễn ra mạnh hơn do thị trường tiếp tục bị ảnh hưởng bởi đợt dịch Covid-19 lần 2. Những NĐT sở hữu BĐS có sử dụng đòn bẩy tài chính có thể sự chịu đựng bị lung lay và quyết định bán ra để thu hồi vốn, thậm chí bán dưới giá vốn mua vào.
Còn theo báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng, dù thị trường rơi vào cảnh trầm lắng nhưng giá bán BĐS vẫn tăng so với cùng kì năm ngoái.
Cụ thể, tại Hà Nội giá căn hộ chung cư tăng khoảng 1,02% so với cùng kỳ năm 2019 (trong đó đối với phân khúc căn hộ cao cấp giá giảm khoảng 0,21%, căn hộ trung cấp giá tăng khoảng 1,57%, căn hộ bình dân giá tăng khoảng 2,51%). Đối với nhà ở riêng lẻ giá tăng khoảng 3,82% so với cùng kỳ năm 2019.
Tại Tp.HCM giá căn hộ chung cư tăng khoảng 3,50% so với cùng kỳ năm 2019 (trong đó đối với phân khúc căn hộ cao cấp giá tăng khoảng 2,75%, căn hộ trung cấp giá tăng khoảng 3,72%, căn hộ bình dân giá tăng khoảng 3,78%). Với nhà ở riêng lẻ, giá tăng khoảng 8,36% so với cùng kỳ năm 2019.
Một số chuyên gia cho rằng, việc giảm giá nhà trong trung và dài hạn là điều khó xảy ra bởi quỹ đất ngày càng hạn chế, khung giá đất tăng, thủ tục pháp lý triển khai bị siết chặt, giải phóng mặt bằng khó khăn, nguồn cung giảm…
Một lý do nữa là sau đợt khủng hoảng 2011-2013, thị trường đã thanh lọc các chủ đầu tư yếu kém, tham gia chính thời điểm bây giờ đa phần là các đơn vị có tiềm lực mạnh, kinh nghiệm nên khả năng chịu đựng được tốt trước những khó khăn. Dịch kéo dài ít tháng cũng không khiến họ phải bán đổ bán tháo sản phẩm bằng cách là giảm giá đồng loạt. Thậm chí, một số doanh nghiệp cho rằng, không nóng vội trong việc bán sản phẩm mùa dịch mặc dù lượng quan tâm giữ chỗ dự án đã khá tốt.
Chia sẻ trước đó, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng, tâm lý chờ đợi BĐS giảm giá để mua là điều dễ hiểu. Về mặt nguyên lý, sau mỗi đợt khủng hoảng giá BĐS sẽ giảm là đúng. Nhưng về mặt thực tế của thị trường hiện nay thì chưa hẳn đã đúng. Lý do, tính sở hữu tài sản của người Việt còn rất cao, trong đó BĐS vẫn được ưu tiên, là kênh trú ẩn hàng đầu. Hơn nữa, tích lũy thực tế của người dân còn rất lớn, chỉ là người mua đang chờ sản phẩm phù hợp với bản thân để mua vào.
Với doanh nghiệp, ông Phúc cho rằng rất khó để doanh nghiệp giảm giá bán bởi một BĐS được cấu thành từ 4 yếu tố, quỹ đất, chi phí xây dựng, Chi phí tài chính, lợi nhuận kì vọng của NĐT. Hầu hết các chi phí này đều có xu hướng tăng lên nên BĐS rất khó để giảm giá. Dĩ nhiên, sẽ có những phân khúc giá cao sức chịu đựng về giá của lực cầu kém thì có thể sẽ phải linh động đến phương án giảm giá để kích cầu. Tuy vậy, có thể doanh nghiệp sẽ điều chỉnh giá cho phù hợp chứ không phải giảm sâu.
Còn theo một số chuyên gia, nếu người mua có nhu cầu mua để ở thì đây là thời điểm hợp lý vì giá nhà sẽ gần với giá cả thực nhất. Trong bối cảnh biến động “hỗn loạn” của giá vàng, tỷ giá, lãi suất,… thì BĐS vẫn là kênh an toàn. Với những sản phẩm đảm bảo chắc chắn về pháp lý, có tính thanh khoản cao và do những nhà phát triển BĐS có uy tín cung cấp đang có ưu thế tuyệt đối.
