Lợi dụng công tác quản lý đất đai lỏng lẻo tại nhiều địa phương để phân lô bán đất nền
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nguyên nhân dẫn đến tình trạng phân lô bán nền trái phép diễn ra ồ ạt trong thời gian qua một phần là do công tác quản lý đất đai lỏng lẻo tại nhiều địa phương, kết hợp với chính sách, luật pháp thiếu sự nhất quán.
Ông Châu giải thích, trước năm 2019, Luật Đất đai 2013 chỉ cho tách thửa “đất ở tại nông thôn” và tách thửa “đất ở tại đô thị”.
Tuy nhiên, Nghị định 01/2017/NĐ-CP, Nghị định 43/2014/NĐ-CP cho phép UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.
Quy định này đã cho phép tách thửa đối với “từng loại đất”, có thể hiểu là cho phép tách thửa đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất phi nông nghiệp. Lợi dụng kẽ hở này, dẫn đến tình trạng tách thửa tràn lan và biến tướng thành đất ở, làm phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị.
“Mới đây, Bí thư Thành ủy TP.HCM vừa đi kiểm tra tình trạng xây dựng trái phép ở huyện Bình Chánh và phát hiện ra rất nhiều sai phạm trong việc phân lô, bán nền. Việc này đã tác động lớn tới quá trình quy hoạch tại khu vực này. Trong đó, những nơi được quy hoạch làm chung cư cao tầng, thì nay phân lô xong không còn đủ quỹ đất để phát triển dự án”, ông Châu cho biết.
Nhấn mạnh tới hậu quả nguy hiểm của việc phân lô, bán nền tràn lan, ông Châu nói: “Đáng nhẽ một thửa đất có diện tích vài héc-ta mà được quy hoạch để phát triển chung cư, thì có thể cung cấp ra thị trường hàng nghìn căn hộ, đáp ứng được vấn đề an sinh, xã hội. Trong khi, cùng diện tích đó nếu phân lô, bán nền tràn lan thì chỉ đưa ra thị trường vài trăm đất nền. Như vậy là lãng phí”
 |
Vấn nạn phân lô bán nền trái phép diễn biến ngày càng phức tạp
Trong vài năm gần đây, trình trạng phân lô bán nền trái phép xảy ra ở nhiều địa phương trên cả nước với diễn biến ngày càng phức tạp.
Tình trạng phân lô, bán nền thời gian qua đã trở thành một trong những vấn đề gây bức xúc dư luận. Không ít địa phương đã để xảy ra tình trạng, nguồn gốc đất là đất nông nghiệp nhưng được một số đối tượng chuyển nhượng sau đó tách thửa đất, chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở để chuyển nhượng cho khách hàng.
Đơn cử như ngay trong năm 2019, trên đường Dương Thị Giang thuộc khu phố 4, phường Tân Thới Nhất, quận 12 xuất hiện một sàn giao dịch giới thiệu dự án đất nền tại đây. Tuy nhiên, ngay sau đó, UBND xã Tân Thới Nhất đã khẳng định, trên địa bàn không có bất kỳ dự án được cấp phép.
Cũng trong năm 2019, tại thị xã Ninh Hòa (Khánh Hòa), Bình Tân (TP.HCM), Hòa Lạc (Hà Nội) cũng xảy ra tình trạng tương tự. Đặc điểm chung của vấn nạn phân lô bán nền trái phép đều là các dự án “ma”, được một số đầu nậu, cò đất tự ý “vẽ” ra và không được bất kỳ cơ quan chức năng nào phê duyệt.
Hậu quả là nhiều nhà đầu tư mắc bẫy phải “ngậm đắng nuốt cay” mất trắng số tiền lớn khi tham gia đầu tư. Điển hình nhất phải kể đến các nạn nhân của Công ty Tập đoàn Địa ốc Alibaba. Với kịch bản tự ý “vẽ ra các dự án trên giấy”, lãnh đạo Alibaba đã “bẫy” thành công khoảng 6.700 nạn nhân, với số tiền giao dịch hơn 2.500 tỷ đồng.
Cũng bởi sự nôn nóng trong thu hút đầu tư, sự buông lỏng trong quản lý và cả việc thiếu rõ ràng trong quy định của pháp luật là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng phân lô, bán nền trái pháp luật, thiếu kiểm soát. Đây cũng là cơ hội để một số doanh nghiệp “vẽ” dự án nhằm lừa gạt khách hàng. Không ít người mua đã trở thành nạn nhân trong những thương vụ mua bán đất đai tiền tỷ trái phép, mà chỉ khi tiền mất, người mua nhà mới biết đó chỉ là những dự án “ma”, hay là do phân lô, bán nền trái pháp luật.
Ý kiến trái chiều của một số chuyên gia trước nguy cơ “vỡ trận” quy hoạch do phân lô
Đứng trước nguy cơ “vỡ trận” quy hoạch do phân lô, bán nền tràn lan, một số chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cho rằng, nên cấm hẳn hoạt động này để hạn chế nạn đầu cơ bất động sản cũng như loại bỏ được chủ đầu tư yếu năng lực.
Không đồng tình với quan điểm này, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, việc phân lô, bán nền là quyền của người sử dụng đất được quy định rõ trong Hiến pháp và trong Luật Đất đai.
Một số địa phương để xảy ra tình trạng phân lô, bán nền tràn lan, trái phép trên đất nông nghiệp và phá vỡ quy hoạch đô thị, một phần là do chính quyền cấp cơ sở tiếp tay.
“Tôi cho rằng không nên vì một người sai mà bắt cả làng phải chịu trận khi bị cấm”, ông Châu khẳng định.
Trong khi đó, Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao của Công ty Savills Việt Nam cho rằng, việc quyết định có cấm hay không còn phải xem xét các điều kiện liên quan đến hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực đó.
Ví dụ như, ở TP.HCM, khu vực diễn ra hoạt động phân lô, bán nền sôi động không diễn ra ở trung tâm mà thường là vùng ven như: Bình Chánh, Hóc Môn… Nếu cơ sở hạ tầng ở đó không đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt hay mật độ dân số thì việc cấm là hợp lý, còn những nơi hạ tầng đáp ứng được thì cần phải xem xét lại, bởi nhu cầu của người dân là có thật.
Chuyên gia của Savills nhìn nhận, nếu việc phân lô, bán nền của người dân vẫn phù hợp với quy hoạch, thì việc cấm sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của người dân. Từ đó, việc cấm đoán rất có nguy cơ gây mất an ninh trật tự xã hội.
Thanh Nga(TH)/ Sở hữu trí tuệ
